IV. Fundamentos de la comisión inmobiliaria art. 6 apdos. 1, 3 y 4; art. 7 apdo. 1; arts. 10 y 15 de la Ley de Agentes (Maklergesetz) § 6 (1) El mandante está obligado a pagar una comisión en caso de que el negocio que debe intermediarse se concrete con un tercero gracias a la actividad meritoria y conforme al contrato del agente. (3) El agente también tiene derecho a comisión si, gracias a su actividad, no se concreta el negocio que debía intermediarse conforme al contrato, pero sí un negocio económicamente equivalente a este según su finalidad. (4) El agente no tiene derecho a comisión si él mismo se convierte en parte contractual del negocio. Esto también se aplica si el negocio celebrado con el tercero equivale económicamente a una conclusión por el propio agente. En caso de otra relación de proximidad familiar o económica entre el agente y el tercero intermediado que pudiera menoscabar la salvaguarda de los intereses del mandante, el agente solo tiene derecho a comisión si informa de inmediato al mandante de esa relación de proximidad. § 7 (1) El derecho a la comisión surge con la eficacia jurídica del negocio intermediado. El agente no tiene derecho a un anticipo. § 10 El derecho a la comisión y el derecho al reembolso de gastos adicionales son exigibles desde su nacimiento. Acuerdos especiales de comisión § 15 (1) Un acuerdo según el cual el mandante deba pagar un importe —por ejemplo como indemnización o reembolso por gastos y dedicación— incluso sin un éxito de intermediación imputable al agente, solo es admisible hasta el importe de la comisión acordada o usual en el lugar y únicamente en caso de que: 1. el negocio designado en el contrato de intermediación no se concrete, en contra de la buena fe, únicamente porque el mandante, en contra del curso de las negociaciones hasta ese momento, omita sin motivo digno de consideración un acto jurídico necesario para la conclusión del negocio; 2. con el tercero intermediado por el agente se concrete un negocio distinto de uno de finalidad equivalente, siempre que la intermediación del negocio entre en el ámbito de actividad del agente; 3. el negocio designado en el contrato de intermediación no se concrete con el mandante, sino con otra persona, porque el mandante le haya comunicado la posibilidad de conclusión que le dio a conocer el agente, o el negocio no se concrete con el tercero intermediado, sino con otra persona, porque el tercero intermediado le haya dado a conocer la oportunidad de negocio; o 4. el negocio no se concrete con el tercero intermediado porque se ejerza un derecho legal o contractual de tanteo, de retracto o de entrada. (2) En el caso de un encargo de intermediación en exclusiva, tal prestación puede acordarse además para el caso de que: 1. el encargo de intermediación en exclusiva sea resuelto anticipadamente por el mandante de forma contraria al contrato y sin un motivo importante; 2. el negocio se haya concretado durante la vigencia del encargo en exclusiva, de forma contraria al contrato, mediante la intermediación de otro agente contratado por el mandante; o 3. el negocio se haya concretado durante la vigencia del encargo en exclusiva de una forma distinta a la intermediación de otro agente contratado por el mandante. (3) Las prestaciones conforme a los apdos. 1 y 2 se consideran un importe de remuneración en el sentido del art. ABGB (Código Civil austriaco). Un acuerdo conforme al art. 15 de la Ley de Agentes debe celebrarse por escrito en los contratos de intermediación con consumidores. V. Obligaciones de información frente a los consumidores Obligaciones de información del agente inmobiliario § 30 b KSchG (1) Antes de la celebración del contrato de intermediación, el agente inmobiliario debe entregar al mandante que sea consumidor, con la diligencia de un agente inmobiliario ordenado, un resumen por escrito del que se desprenda que actúa como agente y que indique todos los costes que previsiblemente le ocasionará al consumidor la celebración del negocio que se debe intermediar, incluida la comisión de intermediación. El importe de la comisión de intermediación debe indicarse por separado; debe advertirse de cualquier relación de proximidad económica o familiar en el sentido del art. 6, apdo. 4, tercera frase de la Ley de Agentes. Si el agente inmobiliario puede actuar como doble agente en virtud de los usos mercantiles, este resumen también debe contener una indicación al respecto. En caso de un cambio sustancial de las circunstancias, el agente inmobiliario debe rectificar el resumen en consecuencia. Si el agente no cumple estas obligaciones a más tardar antes de la declaración contractual del mandante sobre el negocio intermediado, se aplica el art. 3, apdo. 4 de la Ley de Agentes. (2) El agente inmobiliario debe comunicar al mandante por escrito las informaciones exigidas conforme al art. 3, apdo. 3 de la Ley de Agentes. Entre ellas se cuentan, en todo caso, todas las circunstancias que sean esenciales para la valoración del negocio que se debe intermediar. ANNMERKUNG: En virtud de los usos mercantiles existentes, los agentes inmobiliarios pueden actuar como dobles agentes incluso sin el consentimiento expreso del mandante. Si el agente inmobiliario actúa, según el encargo, solo para una de las partes del negocio que se debe intermediar, debe comunicárselo al tercero. Obligaciones de información en los contratos a distancia y fuera del establecimiento, contenido de la obligación de información; consecuencias jurídicas Aplicable a: · Contratos fuera del establecimiento (AGV) entre un empresario y un consumidor, * que se celebran con la presencia física simultánea del empresario y del consumidor en un lugar que no es el establecimiento del empresario, * para los que el consumidor ha hecho una oferta en las circunstancias mencionadas, o * que se celebran en el establecimiento del empresario o mediante técnicas de comunicación a distancia inmediatamente después de que el consumidor haya sido abordado personal e individualmente en un lugar distinto del establecimiento del empresario o de su encargado, o * contratos a distancia (FAG), son contratos que se celebran entre un empresario y un consumidor sin la presencia simultánea del empresario y del consumidor en el marco de un sistema de venta o de prestación de servicios organizado para la venta a distancia, utilizándose, hasta la celebración del contrato inclusive, exclusivamente técnicas de comunicación a distancia (correo, internet, correo electrónico, teléfono, fax). Excluidos del ámbito de aplicación están los contratos sobre | | * la constitución, la adquisición o la transmisión de la propiedad u otros derechos sobre bienes inmuebles (art. 1, apdo. 2, núm. 6 FAGG), | | | | * la construcción de nuevos edificios, obras de reforma sustanciales en edificios existentes o el arrendamiento de viviendas (art. 1, apdo. 2, núm. 7 FAGG); | |
§ 4 FAGG(1) Antes de que el consumidor quede vinculado por un contrato o por su declaración contractual, el empresario debe informarle, de forma clara y comprensible, de lo siguiente: 1.) las características esenciales del bien o del servicio, en la medida adecuada al medio de comunicación y al bien o servicio; 2.) el nombre o la razón social del empresario, así como la dirección de su establecimiento; 3.) en su caso a) el número de teléfono, el número de fax y la dirección de correo electrónico a través de los cuales el consumidor pueda contactar rápidamente con el empresario y comunicarse con él sin especial esfuerzo, b) la dirección comercial distinta del establecimiento del empresario a la que el consumidor pueda dirigir las reclamaciones, y c) el nombre o la razón social y la dirección del establecimiento de toda persona por cuya cuenta actúe el empresario, así como la dirección comercial eventualmente distinta de esa persona a la que el consumidor pueda dirigir cualquier reclamación; 4.) el precio total del bien o del servicio, incluidos todos los impuestos y tasas, o, si el precio no puede calcularse razonablemente de antemano por la naturaleza del bien o del servicio, la forma de calcular el precio y, en su caso, todos los gastos adicionales de transporte, entrega, envío o de otro tipo o, si dichos gastos no pueden calcularse razonablemente de antemano, el hecho de que puedan devengarse tales gastos adicionales; 5.) en el caso de un contrato de duración indefinida o de un contrato de suscripción, los costes totales por período de facturación o, cuando dicho contrato se facture a un importe fijo, los costes totales mensuales o, si los costes totales no pueden calcularse razonablemente de antemano, la forma de calcular el precio; 6.) los costes de la utilización de la técnica de comunicación a distancia empleada para celebrar el contrato, cuando no se calculen con arreglo a la tarifa básica; 7.) las condiciones de pago, entrega y ejecución, el plazo en el que el empresario se compromete a entregar el bien o a prestar el servicio, así como, en su caso, el procedimiento del empresario para la tramitación de reclamaciones; 8.) cuando exista un derecho de desistimiento, las condiciones, los plazos y el procedimiento para ejercer ese derecho, facilitando el formulario de desistimiento modelo; 9.) en su caso, la obligación del consumidor, en caso de desistimiento del contrato conforme al art. 15, de asumir los costes de devolución del bien, así como, en los contratos a distancia sobre bienes que por su naturaleza no puedan devolverse normalmente por correo, el importe de los costes de devolución; 10.) en su caso, la obligación del consumidor, en caso de desistimiento del contrato conforme al art. 16, de pagar un importe proporcional por las prestaciones ya realizadas; 11.) en su caso, la inexistencia de un derecho de desistimiento conforme al art. 18, o las circunstancias en las que el consumidor pierde su derecho de desistimiento; 12.) además de la indicación de la existencia de un derecho legal de garantía para el bien, en su caso la existencia y las condiciones de servicios posventa y de garantías comerciales; 13.) en su caso, los códigos de conducta pertinentes conforme al art. 1, apdo. 4, núm. 4 de la UWG y cómo el consumidor puede obtener una copia de ellos; 14.) en su caso, la duración del contrato o las condiciones para la resolución de contratos de duración indefinida o que se prorrogan automáticamente; 15.) en su caso, la duración mínima de las obligaciones que el consumidor asume con el contrato; 16.) en su caso, el derecho del empresario a exigir al consumidor la constitución de una fianza u otras garantías financieras, así como sus condiciones; 17.) en su caso, la funcionalidad de los contenidos digitales, incluidas las medidas técnicas de protección aplicables a dichos contenidos; 18.) en su caso —en la medida en que sea esencial— la interoperabilidad de los contenidos digitales con el hardware y el software, en la medida en que sea conocida o deba ser razonablemente conocida por el empresario; y 19.) en su caso, la posibilidad de acceder a un procedimiento extrajudicial de reclamación y resolución al que esté sometido el empresario, y los requisitos para dicho acceso. (2) En el caso de una subasta pública, en lugar de la información indicada en el apdo. 1, núms. 2 y 3, podrán facilitarse los datos correspondientes del subastador.(3) La información conforme al apdo. 1, núms. 8, 9 y 10 puede facilitarse mediante el modelo de información sobre el desistimiento. Con esta facilitación de información mediante formulario, las obligaciones de información mencionadas del empresario se consideran cumplidas, siempre que el empresario haya entregado al consumidor el formulario correctamente cumplimentado.(4) La información facilitada al consumidor conforme al apdo. 1 forma parte del contrato. Las modificaciones solo son eficaces si han sido acordadas expresamente por las partes contractuales. (5) Si el empresario no ha cumplido su obligación de informar sobre los gastos adicionales y de otro tipo conforme al apdo. 1, núm. 4, o sobre los gastos de devolución del bien conforme al apdo. 1, núm. 9, el consumidor no tendrá que asumir los gastos adicionales y de otro tipo. (6) Las obligaciones de información conforme al apdo. 1 se aplican sin perjuicio de otras obligaciones de información previstas en disposiciones legales basadas en la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior, DO n.º L 376 de 27.12.2006, p. 36, o en la Directiva 2000/31/CE relativa a determinados aspectos jurídicos de los servicios de la sociedad de la información, en particular el comercio electrónico, en el mercado interior, DO n.º L 178 de 17.07.2000, p. 1. Información facilitada en los contratos celebrados fuera del establecimiento § 5 FAGG(1) en los contratos celebrados fuera del establecimiento, la información indicada en el art. 4, apdo. 1 debe facilitarse al consumidor en papel o, si el consumidor está de acuerdo, en otro soporte duradero. La información debe ser legible, clara y comprensible. (2) El empresario debe facilitar al consumidor una copia del documento contractual firmado o la confirmación del contrato celebrado en papel o, si el consumidor está de acuerdo, en otro soporte duradero. En su caso, la copia o confirmación del contrato también debe contener una confirmación del consentimiento y la toma de conocimiento del consumidor conforme al art. 18, apdo. 1, núm. 11. Información facilitada en los contratos a distancia § 7 FAGG(1) En los contratos a distancia, la información indicada en el art. 4, apdo. 1 debe facilitarse al consumidor de forma clara y comprensible, de un modo adaptado a la técnica de comunicación a distancia empleada. Si esta información se facilita en un soporte duradero, debe ser legible. (2) Si el contrato se celebra mediante una técnica de comunicación a distancia que solo dispone de espacio o tiempo limitados para presentar la información, el empresario debe facilitar al consumidor, antes de la celebración del contrato a través de dicha técnica de comunicación a distancia, al menos la información indicada en el art. 4, apdo. 1, núms. 1, 2, 4, 5, 8 y 14 sobre las características esenciales de los bienes o servicios, el nombre del empresario, el precio total, el derecho de desistimiento, la duración del contrato y las condiciones de resolución de los contratos de duración indefinida. La demás información indicada en el art. 4, apdo. 1 debe facilitarse al consumidor de manera adecuada conforme al apdo. 1. (3) El empresario debe poner a disposición del consumidor, dentro de un plazo razonable tras la celebración del contrato pero, a más tardar, en el momento de la entrega de los bienes o antes del inicio de la prestación del servicio, una confirmación del contrato celebrado en un soporte duradero que contenga la información indicada en el art. 4, apdo. 1, salvo que ya le haya facilitado dicha información en un soporte duradero antes de la celebración del contrato. En su caso, la confirmación del contrato también debe contener una confirmación del consentimiento y la toma de conocimiento del consumidor conforme al art. 18, apdo. 1, núm. 11. Requisitos especiales para los contratos celebrados por vía electrónica § 8 FAGG(1) Si un contrato a distancia celebrado por vía electrónica —pero no exclusivamente mediante correo electrónico o un medio de comunicación electrónico individual comparable— obliga al consumidor a realizar un pago, el empresario debe, inmediatamente antes de que el consumidor emita su declaración contractual, advertirle de forma clara y destacada de la información indicada en el art. 4, apdo. 1, núms. 1, 4, 5, 14 y 15. (2) El empresario debe garantizar que, al efectuar el pedido, el consumidor confirme expresamente que el pedido conlleva una obligación de pago. Si el proceso de pedido requiere la activación de un botón o el accionamiento de una función similar, dicho botón o función debe estar etiquetado de forma legible y exclusivamente con las palabras «pedido con obligación de pago» o una formulación equivalente e inequívoca que advierta al consumidor de que el pedido conlleva una obligación de pago frente al empresario. Si el empresario no cumple las obligaciones de este apartado, el consumidor no queda vinculado por el contrato ni por su declaración contractual. (3) En los sitios web de comercio electrónico debe indicarse de forma clara y precisa, a más tardar al inicio del proceso de pedido, si existen restricciones de entrega y qué medios de pago se aceptan. (4) Los apdos. 1 a 3 se aplican también a los contratos indicados en el art. 1, apdo. 2, núm. 8. Las disposiciones del apdo. 2, frases segunda y tercera, se aplican también a los contratos indicados en el art. 1, apdo. 2, núms. 2 y 3, siempre que se celebren del modo indicado en el apdo. 1. Definición de soporte duradero: Papel, memorias USB, CD-ROM, DVD, tarjetas de memoria y discos duros de ordenador, correos electrónicos que se puedan almacenar y reproducir. Requisitos especiales para los contratos celebrados por teléfono § 9 FAGG(1) En el caso de llamadas a distancia con consumidores dirigidas a la celebración de un contrato a distancia, el empresario debe revelar al consumidor, al inicio de la conversación, su nombre o razón social, en su caso el nombre de la persona por cuya cuenta actúa, así como la finalidad comercial de la llamada.(2) En el caso de un contrato a distancia sobre un servicio negociado durante una llamada iniciada por el empresario, el consumidor solo queda vinculado una vez que el empresario le ha facilitado una confirmación de su oferta contractual en un soporte duradero y el consumidor le ha remitido a continuación una declaración escrita de aceptación de dicha oferta en un soporte duradero. VI. Derechos de desistimiento Revocación del contrato de intermediación (encargo de intermediación en exclusiva, encargo de intermediación, contrato de intermediación con el interesado) cuando el contrato de intermediación se celebra a distancia o fuera del establecimiento del empresario (art. 11 FAGG) Revocación: derecho y plazo de desistimiento § 11 FAGG (1) El consumidor puede desistir de un contrato a distancia o de un contrato celebrado fuera del establecimiento en un plazo de 14 días sin necesidad de indicar motivos. En los contratos de servicios, el plazo de desistimiento comienza el día de la celebración del contrato. Información omitida sobre el derecho de desistimiento § 12 FAGG (1) Si el empresario no ha cumplido su obligación de información conforme al art. 4, apdo. 1, núm. 8, el plazo de desistimiento previsto en el art. 11 se prorroga doce meses. (2) Si el empresario facilita la información dentro de los doce meses a partir del día relevante para el inicio del plazo, el plazo de desistimiento finaliza 14 días después del momento en que el consumidor recibe dicha información. Ejercicio del derecho de desistimiento § 13 FAGG (1) La declaración de desistimiento no está sujeta a ninguna forma determinada. El consumidor puede utilizar para ello el formulario de desistimiento modelo. El plazo de desistimiento se respeta si la declaración de desistimiento se envía dentro del plazo. (2) El empresario también puede ofrecer al consumidor la posibilidad de cumplimentar y enviar electrónicamente el formulario de desistimiento modelo u otra declaración de desistimiento redactada de otro modo en el sitio web del empresario. Si el consumidor presenta una declaración de desistimiento de este modo, el empresario debe remitirle de inmediato una confirmación de la recepción de la declaración de desistimiento en un soporte duradero. Inicio de la ejecución del contrato antes de la expiración del plazo de desistimiento § 10 FAGG Si el objeto de un contrato a distancia o de un contrato celebrado fuera del establecimiento es un servicio, el suministro de agua, gas o electricidad no ofrecido en un volumen limitado o en una cantidad determinada, o el suministro de calefacción urbana, y el consumidor desea que el empresario comience la ejecución del contrato antes de que expire el plazo de desistimiento conforme al art. 11, el empresario debe solicitar al consumidor que declare una solicitud expresa dirigida a esta ejecución anticipada del contrato —en el caso de un contrato celebrado fuera del establecimiento, en un soporte duradero—. Obligaciones del consumidor en caso de desistimiento de un contrato de servicios, suministros de energía y agua o contenidos digitales § 16 FAGG (1) Si el consumidor desiste, conforme al art. 11, apdo. 1, de un contrato de servicios o de los suministros de energía y agua mencionados en el art. 10, después de haber declarado una solicitud conforme al art. 10 y de que el empresario haya comenzado por ello la ejecución del contrato, debe pagar al empresario un importe que, en proporción al precio total acordado en el contrato, corresponda a las prestaciones realizadas por el empresario hasta el desistimiento. Si el precio total es excesivo, el importe proporcional a pagar se calcula sobre la base del valor de mercado de las prestaciones realizadas. (2) La obligación de pago proporcional conforme al apdo. 1 no existe si el empresario no ha cumplido su obligación de información conforme al art. 4, apdo. 1, núms. 8 y 10. Excepciones al derecho de desistimiento Art. 18 FAGG (1) El consumidor no tiene derecho de desistimiento en los contratos a distancia o celebrados fuera del establecimiento sobre servicios cuando el empresario —sobre la base de una solicitud expresa del consumidor conforme al art. 10 y de una confirmación del consumidor de que conoce la pérdida del derecho de desistimiento en caso de ejecución completa del contrato— había comenzado la ejecución del servicio antes de que expirara el plazo de desistimiento conforme al art. 11 y el servicio se prestó posteriormente en su totalidad. 2. Desistimiento del negocio inmobiliario conforme al art. 30a KSchG Un mandante (cliente) que es un Verbraucher (art. 1 KSchG), puede dentro de una semana declarar por escrito su desistimiento del contrato,si, * presentó su declaración contractual el día de la primera visita del objeto del contrato, * su declaración se dirige a la adquisición de un derecho de arrendamiento (en particular un derecho de alquiler), de otro derecho de uso o disfrute, o de la propiedad, en concreto * de una vivienda, una casa unifamiliar o una finca apta para la construcción de una casa unifamiliar, y ello * debe servir para cubrir la necesidad urgente de vivienda del consumidor o de un familiar cercano. El plazo comienza a correr solo cuando el consumidor ha recibido una copia de la declaración contractual y una información sobre el desistimiento, es decir, o bien el día siguiente a la emisión de la declaración contractual o, si la copia junto con la información sobre el desistimiento se ha entregado más tarde, en ese momento posterior. El derecho de desistimiento se extingue en todo caso, a más tardar un mes después del día de la primera visita. El acuerdo de arras, señal o de un anticipo antes de la expiración del plazo de desistimiento conforme al art. 30a KSchG es ineficaz. Una declaración de desistimiento dirigida al agente inmobiliario relativa a un negocio inmobiliario se aplica también a un contrato de intermediación celebrado en el marco de la declaración contractual.El envío de la declaración de desistimiento el último día del plazo (fecha del matasellos) es suficiente. Como declaración de desistimiento basta con enviar un documento que contenga una declaración contractual aunque sea de una sola parte, con un añadido que permita reconocer el rechazo del consumidor. 3. Derecho de desistimiento en las «ventas a domicilio» conforme al art. 3 KSchG Se aplica a los contratos que están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de contratos a distancia y fuera del establecimiento (FAGG). Un mandante (cliente) que es consumidor (art. 1 KSchG) y que presentó su declaración contractual * ni en los locales comerciales del agente inmobiliario, * ni inició él mismo la relación comercial para la celebración del contrato con el agente inmobiliario, puede declarar su desistimiento hasta la celebración del contrato o, posteriormente, dentro de 14 días. El plazo solo comienza a correr cuando se ha entregado al consumidor un «documento» que contenga el nombre y la dirección del empresario, los datos necesarios para identificar el contrato, así como una información sobre el derecho de desistimiento, el plazo de desistimiento y el procedimiento para el ejercicio del derecho de desistimiento. A falta de información sobre el derecho de desistimiento, el consumidor tiene derecho al desistimiento durante un plazo de doce meses y 14 días desde la celebración del contrato. Si el empresario subsana la entrega del documento dentro de los doce meses desde el inicio del plazo, el plazo de desistimiento prolongado finaliza 14 días después del momento en que el consumidor recibe el documento. La declaración de desistimiento no está sujeta a ninguna forma determinada. El plazo de desistimiento se cumple si la declaración de desistimiento se envía dentro del plazo. 4. El derecho de desistimiento en caso de no producirse circunstancias relevantes El consumidor puede desistir por escrito de su oferta contractual o del contrato si * sin su intervención, * circunstancias relevantes, * que el empresario presentó como probables, * no se han producido o se han producido en una medida considerablemente menor. Circunstancias relevantes son * la cooperación o el consentimiento necesarios de un tercero, * ventajas fiscales, * una subvención pública o la perspectiva de un crédito. El plazo de desistimiento es de una semana desde que el consumidor puede reconocer la no producción, siempre que haya sido informado por escrito sobre este derecho de desistimiento. No obstante, el derecho de desistimiento finaliza en todo caso un mes después del cumplimiento completo del contrato por ambas partes. Excepciones al derecho de desistimiento:* Conocimiento o deber de conocer del consumidor sobre la no producción durante las negociaciones contractuales. * Exclusión negociada individualmente del derecho de desistimiento (no cubrible mediante formulario). * Adaptación razonable del contrato 5. El derecho de desistimiento en el contrato de promotor inmobiliario conforme al art. 5 BTVG Con la Ley de contratos de promotor inmobiliario se crearon disposiciones de protección para los adquirentes de derechos sobre edificios, viviendas o locales comerciales aún por construir o por renovar a fondo. La ley solo se aplica a los contratos de promotor inmobiliario en los que deban realizarse pagos anticipados de más de 150 euros por metro cuadrado de superficie útil. El adquirente puede desistir de su declaración contractual si el promotor no le ha comunicado por escrito lo siguiente al menos una semana antes de su emisión: 1. El contenido previsto del contrato; 2. El tenor previsto del acuerdo con la entidad de crédito (si debe cumplirse la obligación de garantía conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 2 (modelo de cuenta bloqueada)) 3. El tenor previsto del certificado conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 3, lit. c; (si debe cumplirse la obligación de garantía conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 3 (modelo de solvencia en la vivienda de alquiler subvencionada)) 4. El tenor previsto de la garantía que debe expedírsele (si la obligación de garantía debe cumplirse por vía obligacional (art. 8) sin el nombramiento de un fiduciario (garantía, seguro)) 5. en su caso, el tenor previsto de la garantía adicional conforme al art. 9, apdo. 4 (si la obligación de garantía del promotor debe cumplirse mediante aseguramiento registral (arts. 9 y 10) (plan de pagos A o B). Salvo que el adquirente reciba, al menos una semana antes de la emisión de su declaración contractual, la información mencionada en los puntos 1-5 anteriores así como una información sobre el derecho de desistimiento por escrito, tiene derecho a desistir. El desistimiento puede declararse sin límite de tiempo antes de la celebración del contrato; después, el desistimiento debe declararse dentro de 14 días. El plazo de desistimiento comienza a correr con la recepción de la información, pero no antes de la celebración del contrato. No obstante, con independencia de la recepción de esta información, el derecho de desistimiento se extingue en todo caso a más tardar 6 semanas después de la celebración del contrato. Además, el adquirente puede desistir de su declaración contractual si una subvención a la vivienda tomada como base del contrato por las partes no se concede en su totalidad o en una medida considerable por razones no imputables a él. El desistimiento debe declararse dentro de 14 días. El plazo de desistimiento comienza, tan pronto como el adquirente sea informado de la no concesión de la subvención a la vivienda y, simultáneamente o después, reciba una información por escrito sobre el derecho de desistimiento. El derecho de desistimiento se extingue no obstante, a más tardar 6 semanas después de la recepción de la información sobre la no concesión de la subvención a la vivienda. El adquirente puede declarar el desistimiento por escrito frente al promotor o al fiduciario. Una declaración de desistimiento dirigida al agente inmobiliario relativa a un negocio inmobiliario se aplica también a un contrato de intermediación celebrado en el marco de la declaración contractual.El envío de la declaración de desistimiento el último día del plazo (fecha del matasellos) es suficiente. Como declaración de desistimiento basta con enviar un documento que contenga una declaración contractual aunque sea de una sola parte, con un añadido que permita reconocer el rechazo del consumidor. VI. Repercusiones fiscales en caso de enajenación 1. Ganancia por enajenación y ganancia especulativa (impuesto sobre la renta inmobiliaria) Las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles privados se gravan sin límite temporal desde el 01.04.2012. En el caso de inmuebles enajenados después del 31.03.2012 , debe distinguirse, a efectos fiscales, entre «inmuebles sujetos a gravamen» que fueron adquiridos a título oneroso a partir del01.04.2002 (o el 01.04.1997), y «casos antiguos». «Inmuebles sujetos a gravamen»: 25% de impuesto sobre la ganancia por enajenación. Por regla general, los inmuebles adquiridos a partir del 01.04.2002 en adelante (o a partir del 01.04.1997) si se ha solicitado una amortización parcial por gastos de producción) están sujetos a un impuesto sobre la renta inmobiliaria uniforme por importe del 25% de la ganancia por enajenación, la diferencia entre los costes de adquisición y el precio de venta. Las medidas de reparación y de producción posteriores tienen un efecto reductor del impuesto. Los importes de deducción aplicados por costes de adquisición y producción, incluida la amortización (AfA) deducida al calcular los ingresos especiales (véanse los detalles más abajo), así como los importes de deducción parcial pendientes por gastos de reparación, deben volver a sumarse. A partir de un período de tenencia de 10 años, puede compensación por inflación del 2% anual, limitada en total al 50%, puede aplicarse, es decir, a partir del 35.º año la ganancia especulativa tributa al 12,5%. HINWEIS: Especialmente en el caso de inmuebles arrendados, la ganancia por enajenación, por regla general, solo puede determinarse en colaboración con el asesor fiscal y el administrador de fincas del vendedor. La declaración y el pago del impuesto sobre la renta inmobiliaria debe ser efectuada por el representante de las partes (el redactor del contrato) a más tardar el día 15 del segundo mes natural siguiente al mes natural del cobro. „casos antiguos“: 3,5% o 15% de impuesto sobre el precio total de compraEn el caso de una última adquisición a título oneroso antes del 01.04.2002 (o, cuando se hayan aplicado deducciones parciales conforme al art. 28, apdo. 3, EStG, antes del 01.04.1997), se grava a tanto alzado el producto de la enajenación (el precio de compra efectivamente obtenido). * 3,5% del producto de la enajenación, o * 15% del producto de la enajenación si desde el 01.01.1988 se ha producido una recalificación. Previa solicitud, en todo caso es posible calcular la ganancia especulativa y gravarla al 25%, o bien tributarla conforme a la tarifa del impuesto sobre la renta. 2. Exención del impuesto sobre la renta inmobiliaria A) Exención por vivienda habitual Si un inmueble ha servido como vivienda habitual de forma continuada durante al menos dos años desde la adquisición hasta la enajenación, o si existe una residencia habitual continuada de 5 años dentro de los últimos 10 años anteriores a la enajenación, no se devenga ningún impuesto sobre la renta inmobiliaria. B) Edificios construidos por cuenta propia Tal exención fiscal también se aplica a edificios construidos por cuenta propia (el enajenante tiene la condición de promotor de la obra); no obstante, estos edificios no deben haber sido utilizados para la obtención de ingresos por arrendamiento y alquiler en los últimos 10 años anteriores a la enajenación. C) Otras excepciones Se prevén otras excepciones para las operaciones de permuta en el marco de un procedimiento de concentración o de reparcelación parcelaria, así como para la imputación de los impuestos sobre transmisiones inmobiliarias y de los impuestos de entrada en fundaciones, así como de los impuestos de sucesiones y donaciones de los últimos 3 años anteriores a la enajenación, contra el impuesto especulativo. 3. Importes de deducción parcial y determinación de la ganancia especulativa Al determinar la ganancia especulativa de fincas «sujetas a gravamen», los importes parciales deducidos de forma favorable por gastos de producción —además de las décimas de reparación deducidas— deben sumarse a la ganancia especulativa. En consecuencia, conforme al art. 30, apdo. 3, EStG, ya están incluidos en la ganancia especulativa y, por tanto, se gravan al tipo impositivo especial del 25%. En el caso de fincas que ya no están sujetas a gravamen, con ocasión de la enajenación de fincas arrendadas, al determinar la ganancia por enajenación según el método a tanto alzado (con el 3,5% del producto de la enajenación), se produce una tributación posterior en forma de adición por importe de la mitad de las quinceavas partes de producción (en casos especiales también décimas) deducidas en los últimos 15 años anteriores a la enajenación, al tipo impositivo especial del 25%. 4. Pérdida de la deducción por décimas o quinceavas partes Si el vendedor ha presentado una solicitud de deducción en importes parciales por gastos de reparación y producción conforme al art. 28, apdos. 2, 3 y 4, EStG 1988 (deducción por décimas o quinceavas partes), el derecho a deducir las décimas o quinceavas partes aún no aplicadas en el momento de la venta se pierde tanto para el vendedor como para el comprador. 5. Regularización del IVA soportado e impuesto sobre el valor añadido Los importes de IVA soportado resultantes de gastos de adquisición y producción, así como de grandes reparaciones, deben, en caso de transmisión entre vivos, regularizarse dentro de los años siguientes; no obstante, para los bienes de inversión utilizados existe una disposición transitoria que prevé un período de regularización de nueve años. Si el sucesor legal utiliza el inmueble con fines empresariales (p. ej., una casa de renta), la regularización del IVA soportado puede evitarse facturando adicionalmente un 20% de IVA sobre el precio de compra. No obstante, deben tenerse en cuenta los efectos de la 1.ª Ley de Estabilidad de 2012 en el caso de operaciones de un arrendatario que no dan derecho casi exclusivamente a la deducción del IVA soportado. En todo caso, es recomendable analizar en detalle la situación en materia de IVA con un experto fiscal antes de la elaboración del contrato de compraventa. 6. Venta de fincas forestales Las reservas ocultas de la madera en pie se ponen de manifiesto y deben tributar. Este formulario se le entrega a usted o a la empresa que actúa como intermediario y está representada por el Sr. I Sra. Haga clic aquí para introducir texto. Conforme al uso comercial vigente, el intermediario puede actuar como intermediario doble. El intermediario mantiene, con el tercero que se va a intermediar, una I ninguna relación de proximidad familiar o económica. Resumen de gastos adicionales — Alquiler | Arrendamiento | Derecho de superficie, e información sobre el contrato de intermediación Formulario OVI n.º 13M /5/2014 I. Gastos adicionales en los contratos de alquiler ………… 2 II. Gastos adicionales en los contratos de arrendamiento ………… 3 III.Gastos adicionales en la intermediación de derechos de superficie ………… 4 IV. Certificado de eficiencia energética ………… 4 V. Fundamentos de la comisión del intermediario ………… 5 VI. Obligaciones de información frente a los consumidores ………… 7 VII. Derechos de desistimiento ………… 11 Condiciones comerciales recomendadas por la Cámara Económica Federal de Austria, Asociación Profesional de Fiduciarios Inmobiliarios y Patrimoniales, conforme al art. 10 IMV 1996, Boletín Oficial Federal n.º 297/1996. GZ 2014 / 05 / 30 – FVO Ma/ Pe – Form 13M / OVI A pesar del mayor cuidado en la elaboración de esta información, el ÖVI no puede asumir responsabilidad alguna por la exactitud de su contenido. Propietario del medio“Asociación Austriaca de la Industria Inmobiliaria, 1040 Viena, Favoritenstraße 24/11. Correo electrónico: office@ ovi.at, www.ovi.at PedidosRichard Mascha Ges.m.b.H. & Co. KG, 1140 Viena, Gurkgasse 8. Tel.: (01) 812 67 61, Fax: ext. 40. Correo electrónico: mail@ maschadruck.atI. Gastos adicionales en los contratos de alquiler 1. Impuesto de timbre del contrato de alquiler (art. 33 TP 5 GebG): 1% de la renta bruta correspondiente a la duración del contrato (IVA incl.), como máximo 18 veces el valor anual; en caso de duración indeterminada del contrato, 1% del triple del valor anual. El arrendador (o, en su representación, p. ej., el intermediario, el administrador de fincas, el abogado o el notario) está obligado a calcular y abonar él mismo la tasa. En el caso de contratos de arrendamiento sobre edificios o partes de edificios que sirven predominantemente a fines residenciales, las tasas están limitadas al triple del valor anual. ATENCIÓNLos contratos de alquiler de espacio habitable están exentos de tasa! Esto se refiere a la «tasa contractual» o «liquidación contractual», no una eventual comisión del intermediario. La exención del impuesto de timbre del contrato de alquiler se aplica a los contratos de alquiler de espacio habitable celebrados a partir del 11 de noviembre de 2017 en adelante. Los contratos de alquiler de vivienda celebrados hasta ese día, incluida la prórroga, siguen estando sujetos a la tasa sin cambios. 2. Gastos de elaboración del contrato según lo acordado en el marco del arancel del respectivo redactor de los documentos. 3. Comisión de intermediación
Para los contratos de alquiler de espacio habitable (necesidad urgente de vivienda) no puede cobrarse ninguna comisión al inquilino.Para el cálculo de la comisión se utiliza la renta bruta. Esta se compone de: * la renta principal o de subarriendo, * los gastos de explotación proporcionales y los tributos públicos corrientes, * la parte correspondiente a eventuales gastos especiales (p. ej., ascensor), * cualquier remuneración por mobiliario y equipamiento arrendados conjuntamente u otras prestaciones adicionales del arrendador. Para el cálculo de la base de la comisión, el impuesto sobre el valor añadido no debe incluirse en la renta bruta. Los gastos de calefaccióntampoco deben incluirse cuando se trate de la intermediación de arrendamientos de una vivienda en la que, según las disposiciones del derecho de arrendamiento, el importe de la renta no pueda acordarse libremente (renta adecuada, renta de valor de referencia). Adicionalmente puede acordarse con el inquilino anterior una comisión por compensaciones especiales de hasta el 5%.  * No aplicable si sobre la vivienda intermediada existe propiedad horizontal y el mandante no es el propietario mayoritario. I I. Gastos adicionales en los contratos de arrendamiento 1. Impuesto de timbre del contrato de arrendamiento (art. 33 TP 5 GebG): 1% de la renta bruta de arrendamiento correspondiente a la duración del contrato; en caso de duración indeterminada del contrato, 1% del triple de la renta bruta anual de arrendamiento. 2. Gastos de elaboración del contrato según las tarifas del respectivo redactor de los documentos 3. Comisión de intermediación a) Relaciones de arrendamiento, en particular en la agricultura y la silviculturaPara la intermediación del arrendamiento de fincas o de partes de fincas puede acordarse con ambos mandantes una comisión fijada como un porcentaje de la renta de arrendamiento correspondiente a la duración del arrendamiento. En caso de duración indeterminada del arrendamiento 5% de la renta de arrendamiento correspondiente a 5 años. En caso de duración determinada del arrendamiento * hasta 6 años ………… 5% * hasta 12 años ………… 4% * hasta 24 años ………… 3% * más de 24 años ………… 2%, en cada caso más el 20% de IVA. Para la intermediación de accesorios puede acordarse adicionalmente, en cada caso, una comisión del 3% del valor equivalente más el 20% de IVA. b) Arrendamiento de empresa En caso de duración indeterminada del arrendamiento , el triple de la renta mensual de arrendamiento. En caso de duración determinada del arrendamiento * hasta 5 años ………… 5% * hasta 10 años ………… 4% * más de 10 años ………… 3%, en cada caso más el 20% de IVA. Para la intermediación de compensaciones por inversiones o elementos de equipamiento puede acordarse con el arrendador o el arrendatario anterior el 5% del importe abonado por el arrendatario a tal efecto. III. Gastos adicionales en la intermediación de derechos de superficie En la intermediación de derechos de superficie , la comisión máxima, en cada caso para una duración del derecho de superficie de * 10 a 30 años ………… 3% * más de 30 años ………… 2% del canon de superficie correspondiente a la duración del derecho de superficie acordado. En el caso de una duración del derecho de superficie superior a 30 años, en lugar del 2% puede acordarse una comisión a tanto alzado del 3% en cada caso, más IVA, calculada sobre el canon de superficie de 30 años (regla de límite de valor, art. 12, apdo. 4, IMVO). Dado que el límite superior está limitado al 2% del canon de superficie correspondiente a 45 años, este importe representa al mismo tiempo la comisión máxima, con independencia de una duración del contrato acordada más larga. IV. Certificado de eficiencia energética La Ley de presentación del certificado energético (EAVG 2012) establece que el arrendador (arrendador/arrendador rústico) de un edificio o de un objeto de uso, en caso de arrendamiento (cesión en arriendo), debe presentar al arrendatario (inquilino/arrendatario rústico), con la debida antelación antes de la emisión de la declaración contractual, un certificado de eficiencia energética que en ese momento tenga como máximo diez años de antigüedad, y debe entregárselo a más tardar 14 días después de la celebración del contrato. Si esto no se produce, el arrendatario tiene derecho, tras un requerimiento infructuoso al arrendador, bien a encargar él mismo un certificado de eficiencia energética y reclamar judicialmente los costes razonables en un plazo de 3 años, bien a demandar directamente la entrega de un certificado de eficiencia energética. Desde la entrada en vigor de la EAVG 2012 el 01.12.2012, en los anuncios en medios impresos y electrónicos deben indicarse la demanda de calor para calefacción (HWB) y el factor de eficiencia energética global (fGEE). Esta obligación recae tanto sobre el arrendador como sobre el agente inmobiliario por él encargado. Los certificados de eficiencia energética elaborados antes de la entrada en vigor de la EAVG 2012 conservan su validez durante 10 años desde la fecha de expedición, aunque «solo» se represente la demanda de calor para calefacción (HWB) y no el factor de eficiencia energética global. Si para un edificio existe tal certificado de eficiencia energética, en el anuncio también debe indicarse únicamente el valor HWB (referido al clima de la ubicación). El arrendador puede optar por entregar o bien un certificado de eficiencia energética sobre la eficiencia energética global del objeto de uso, o la eficiencia energética global de un objeto de uso comparable en el mismo edificio, o la eficiencia energética global de todo el edificio. Para las viviendas unifamiliares, la obligación de presentación y entrega también puede cumplirse mediante un certificado de eficiencia energética de un edificio comparable. No obstante, el emisor del certificado de eficiencia energética debe confirmar esta comparabilidad. El certificado de eficiencia energética debe elaborarse conforme a las respectivas disposiciones del derecho provincial y debe proporcionar una información comparable sobre el «consumo normalizado» energético de un objeto. El cálculo de los índices energéticos se basa en parámetros independientes del uso bajo condiciones marco predefinidas, por lo que en el uso real pueden producirse desviaciones considerables. Si no se presenta ningún certificado de eficiencia energética, conforme al art. 7 EAVG se considera acordada al menos una eficiencia energética global correspondiente a la antigüedad y el tipo del edificio. A partir del 01.12.2012 se aplica en toda Austria un catálogo uniforme de excepciones. Los objetos protegidos como patrimonio —a diferencia de antes— ya no están exentos de la obligación de presentación. Asimismo, desde la entrada en vigor de la nueva EAVG 2012 deben observarse las disposiciones sancionadoras administrativas. Tanto el arrendador como el agente inmobiliario que omitan indicar los valores HWB y fGEE en el anuncio serán sancionados con una multa de hasta 1.450 EUR. El agente queda excusado si ha informado al arrendador sobre las obligaciones de información y le ha requerido para que comunique ambos valores o para que obtenga un certificado de eficiencia energética, pero el arrendador lo ha rechazado. El arrendador, además, se enfrenta a una sanción administrativa de hasta 1.450 EUR si omite la presentación y/o la entrega del certificado de eficiencia energética. V. Fundamentos de la comisión del intermediario art. 6, apdos. 1, 3 y 4; art. 7, apdo. 1; arts. 10 y 15 de la Ley de Intermediarios § 6 (1) El mandante está obligado a pagar una comisión en caso de que el negocio que se va a intermediar se concrete con un tercero gracias a la actividad meritoria del intermediario conforme al contrato. 3) El intermediario también tiene derecho a comisión si, como consecuencia de su actividad, no se concreta el negocio que debía intermediarse conforme al contrato, pero sí un negocio económicamente equivalente a este según su finalidad. 4) El intermediario no tiene derecho a comisión si él mismo se convierte en parte contractual del negocio. Esto también se aplica si el negocio celebrado con el tercero equivale económicamente a una celebración por el propio intermediario. En caso de cualquier otra relación de proximidad familiar o económica entre el intermediario y el tercero intermediado que pudiera menoscabar la salvaguarda de los intereses del mandante, el intermediario solo tiene derecho a comisión si advierte de inmediato al mandante de esta relación de proximidad. art. 7 (1) El derecho a la comisión nace con la eficacia jurídica del negocio intermediado. El intermediario no tiene derecho a un anticipo. § 10 El derecho a la comisión y el derecho al reembolso de gastos adicionales son exigibles desde su nacimiento. Acuerdos especiales de comisión § 15 (1) Un acuerdo según el cual el mandante debe pagar un importe —por ejemplo, como indemnización o reembolso por gastos y esfuerzos— incluso sin un éxito de intermediación imputable al intermediario, solo es admisible hasta el importe de la comisión acordada o usual en el lugar y únicamente en caso de que 1) el negocio designado en el contrato de intermediación no se concrete, en contra de la buena fe, únicamente porque el mandante, en contra del curso de las negociaciones hasta el momento, omita sin motivo digno de consideración un acto jurídico necesario para la concreción del negocio; 2) con el tercero intermediado por el intermediario se concrete un negocio distinto de uno de finalidad equivalente, siempre que la intermediación del negocio entre dentro del ámbito de actividad del intermediario; 3) el negocio designado en el contrato de intermediación no se concrete con el mandante, sino con otra persona, porque el mandante le haya comunicado a esta la posibilidad de celebración dada a conocer por el intermediario, o el negocio no se concrete con el tercero intermediado, sino con otra persona, porque el tercero intermediado le haya dado a conocer a esta la oportunidad de negocio, o 4) el negocio no se concrete con el tercero intermediado porque se ejerza un derecho legal o contractual de tanteo, retracto o de entrada. (2) En el caso de un encargo de intermediación en exclusiva, tal prestación puede acordarse además para el caso de que 1. el encargo de intermediación en exclusiva sea resuelto anticipadamente por el mandante de forma contraria al contrato y sin motivo importante; 2. el negocio se haya concretado durante la vigencia del encargo de intermediación en exclusiva, de forma contraria al contrato, mediante la intermediación de otro intermediario encargado por el mandante, o 3. el negocio se haya concretado durante la vigencia del encargo de intermediación en exclusiva de un modo distinto a la intermediación de otro intermediario encargado por el mandante.(3) Las prestaciones conforme a los apdos. 1 y 2 se consideran un importe de compensación en el sentido del art. 1336 ABGB. Un acuerdo conforme al art. 15 de la Ley de Intermediarios (MaklerG) debe celebrarse por escrito en los contratos de intermediación con consumidores. VI. Obligaciones de información frente a los consumidores Obligaciones de información del agente inmobiliario § 30 b KSchG (1) Antes de la celebración del contrato de intermediación, el agente inmobiliario debe, con la diligencia de un agente inmobiliario ordenado, entregar al mandante que es consumidor un resumen por escrito del que se desprenda que actúa como intermediario y que indique todos los costes que previsiblemente se derivarán para el consumidor de la celebración del negocio que se va a intermediar, incluida la comisión de intermediación. El importe de la comisión de intermediación debe indicarse por separado; debe advertirse de cualquier relación de proximidad económica o familiar en el sentido del art. 6, apdo. 4, tercera frase, MaklerG. Si el agente inmobiliario puede actuar como intermediario doble en virtud del uso comercial, este resumen también debe contener una referencia a ello. En caso de un cambio significativo de las circunstancias, el agente inmobiliario debe rectificar el resumen en consecuencia. Si el intermediario no cumple estas obligaciones a más tardar antes de la declaración contractual del mandante respecto del negocio intermediado, se aplica el art. 3, apdo. 4, MaklerG. (2) El agente inmobiliario debe comunicar por escrito al mandante las informaciones exigidas conforme al art. 3, apdo. 3, MaklerG. En todo caso, entre ellas se incluyen también todas las circunstancias que sean esenciales para la valoración del negocio que se va a intermediar. OBSERVACIÓN: Debido al uso comercial vigente, los agentes inmobiliarios también pueden actuar como intermediarios dobles sin el consentimiento expreso del mandante. Si el agente inmobiliario, conforme al encargo, actúa solo para una parte del negocio que se va a intermediar, debe comunicárselo al tercero. Información sobre las obligaciones en operaciones a distancia y fuera del establecimiento, contenido de la obligación de información; consecuencias jurídicas Aplicable a: · Contratos fuera del establecimiento (AGV) entre un empresario y un consumidor, * que se celebran con la presencia física simultánea del empresario y del consumidor en un lugar que no es el establecimiento del empresario, * para los que el consumidor ha hecho una oferta en las circunstancias mencionadas, o * que se celebran en el establecimiento del empresario o mediante medios de comunicación a distancia inmediatamente después de que el consumidor haya sido abordado personal e individualmente en un lugar distinto del establecimiento del empresario o de su encargado y del consumidor; o · Contratos a distancia (FAG), que son contratos celebrados entre un empresario y un consumidor sin la presencia simultánea del empresario y del consumidor en el marco de un sistema de venta o de prestación de servicios organizado para la venta a distancia, utilizándose exclusivamente, hasta la celebración del contrato inclusive, medios de comunicación a distancia (correo postal, internet, correo electrónico, teléfono, fax). Excluidos del ámbito de aplicación están los contratos sobre * la constitución, la adquisición o la transmisión de la propiedad u otros derechos sobre bienes inmuebles (art. 1, apdo. 2, núm. 6, FAGG), * la construcción de nuevos edificios, obras de reforma considerables en edificios existentes o el alquiler de espacio habitable (art. 1, apdo. 2, núm. 7, FAGG); art. 4 FAGG (1) Antes de que el consumidor quede vinculado por un contrato o por su declaración contractual, el empresario debe informarle de forma clara y comprensible sobre lo siguiente: 1) las características esenciales del bien o servicio en la medida adecuada para el medio de comunicación y el bien o servicio, 2) el nombre o la razón social del empresario así como la dirección de su establecimiento, 3) en su caso a) la número de teléfono, el número de fax y la dirección de E-mail, a través de los cuales el consumidor pueda contactar rápidamente con el empresario y comunicarse con él sin especial esfuerzo, b) la dirección comercial, distinta del establecimiento del empresario, a la que el consumidor pueda dirigir cualquier reclamación, y c) el nombre o la razón social y la dirección del establecimiento de la persona por cuenta de la cual actúa el empresario, así como la eventual dirección comercial distinta de esa persona a la que el consumidor pueda dirigir cualquier reclamación, 4) el precio total del bien o servicio incluidos todos los impuestos y tributos, pero cuando el precio no pueda calcularse razonablemente por anticipado debido a la naturaleza del bien o servicio, la forma de cálculo del precio y, en su caso, todos los gastos adicionales de flete, entrega, envío u otros o, cuando estos gastos no puedan calcularse razonablemente por anticipado, el hecho de que puedan devengarse tales gastos adicionales, 5) en el caso de un contrato de duración indeterminada o de un contrato de suscripción, los costes totales por período de facturación, cuando para tal contrato se facturen importes fijos, los costes mensuales totales, pero cuando los costes totales no puedan calcularse razonablemente por anticipado, la forma de cálculo del precio, 6) los costes del uso de los medios de comunicación a distancia utilizados para la celebración del contrato, cuando no se calculen según la tarifa básica, 7) las condiciones de pago, entrega y ejecución, el plazo dentro del cual, según el compromiso del empresario, se entregará el bien o se prestará el servicio, así como el eventual procedimiento previsto para el tratamiento de las reclamaciones por parte del empresario, 8) cuando exista un derecho de desistimiento, las condiciones, los plazos y el procedimiento para el ejercicio de este derecho, poniendo a disposición el formulario de desistimiento modelo conforme al anexo I, parte B, 9) en su caso, la obligación del consumidor, en caso de su desistimiento del contrato conforme al art. 15, de soportar los costes de devolución del bien, así como, en los contratos a distancia sobre bienes que, por su naturaleza, no puedan devolverse normalmente por correo postal, el importe de los costes de devolución, 10) en su caso, la obligación del consumidor, en caso de su desistimiento del contrato conforme al art. 16, de pagar un importe proporcional por las prestaciones ya realizadas, 11) en su caso, sobre la inexistencia de un derecho de desistimiento conforme al art. 18 o sobre las circunstancias en las que el consumidor pierde su derecho de desistimiento, 12) además de la indicación sobre la existencia de un derecho legal de garantía para el bien, en su caso la existencia y las condiciones de los servicios posventa y de las garantías comerciales, 13) en su caso, los códigos de conducta pertinentes existentes conforme al art. 1, apdo. 4, núm. 4, UWG y sobre cómo el consumidor puede obtener una copia de los mismos, 14) en su caso, la duración del contrato o las condiciones para la rescisión de contratos de duración indeterminada o que se renuevan automáticamente, 15) en su caso, la duración mínima de las obligaciones que el consumidor asume con el contrato, 16) en su caso, el derecho del empresario a exigir del consumidor la constitución de una fianza u otras garantías financieras, así como sus condiciones, 17) en su caso, la funcionalidad de los contenidos digitales, incluidas las medidas técnicas de protección aplicables a tales contenidos, 18) en su caso —en la medida en que sea esencial— la interoperabilidad de los contenidos digitales con hardware y software, en la medida en que sea conocida o deba serlo razonablemente por el empresario, y 19) en su caso, la posibilidad de acceso a un procedimiento extrajudicial de reclamación y recurso al que esté sometido el empresario, y los requisitos para ese acceso. (2) En el caso de una subasta pública, en lugar de la información mencionada en el apdo. 1, núms. 2 y 3, pueden transmitirse los datos correspondientes del subastador. (3) La información conforme al apdo. 1, núms. 8, 9 y 10, puede facilitarse mediante la información de desistimiento modelo. Con esta facilitación de información mediante formulario, se consideran cumplidas las citadas obligaciones de información del empresario, siempre que el empresario haya transmitido al consumidor el formulario correctamente cumplimentado. (4) La información facilitada al consumidor conforme al apdo. 1 forma parte del contrato. Las modificaciones solo son eficaces si han sido expresamente acordadas por las partes contratantes. (5) Si el empresario no ha cumplido su obligación de informar sobre los gastos adicionales y otros conforme al apdo. 1, núm. 4, o sobre los costes de devolución del bien conforme al apdo. 1, núm. 9, el consumidor no debe soportar los gastos adicionales y otros. (6) Las obligaciones de información conforme al apdo. 1 se aplican sin perjuicio de otras obligaciones de información conforme a disposiciones legales basadas en la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior, DO n.º L 376 de 27.12.2006, p. 36, o en la Directiva 2000/31/CE relativa a determinados aspectos jurídicos de los servicios de la sociedad de la información, en particular el comercio electrónico, en el mercado interior, DO n.º L 178 de 17.07.2000, p. 1. Facilitación de información en los contratos celebrados fuera del establecimiento § 5 FAGG (1) En el caso de los contratos celebrados fuera del establecimiento, la información mencionada en el art. 4, apdo. 1, debe facilitarse al consumidor en papel o, si el consumidor está de acuerdo, en otro soporte duradero. La información debe ser legible, clara y comprensible. (2) El empresario debe facilitar al consumidor una copia del documento contractual firmado o la confirmación del contrato celebrado en papel o, si el consumidor está de acuerdo, en otro soporte duradero. En su caso, la copia o confirmación del contrato también debe contener una confirmación del consentimiento y del conocimiento del consumidor conforme al art. 18, apdo. 1, núm. 11. Facilitación de información en los contratos a distancia § 7 FAGG (1) En el caso de los contratos a distancia, la información mencionada en el art. 4, apdo. 1, debe facilitarse al consumidor de forma clara y comprensible de una manera adaptada al medio de comunicación a distancia utilizado. Si esta información se facilita en un soporte duradero , debe ser legible. (2) Si el contrato se celebra utilizando un medio de comunicación a distancia que solo permite un espacio o un tiempo limitados para la presentación de la información, el empresario debe facilitar al consumidor, antes de la celebración del contrato a través de este medio de comunicación a distancia, al menos la información mencionada en el art. 4, apdo. 1, núms. 1, 2, 4, 5, 8 y 14 sobre las características esenciales de los bienes o servicios, el nombre del empresario, el precio total, el derecho de desistimiento, la duración del contrato y las condiciones de rescisión de los contratos de duración indeterminada. La demás información mencionada en el art. 4, apdo. 1, debe facilitarse al consumidor de forma adecuada respetando el apdo. 1. (3) El empresario debe poner a disposición del consumidor, dentro de un plazo razonable tras la celebración del contrato, pero a más tardar con la entrega de los bienes o antes del inicio de la prestación del servicio, una confirmación del contrato celebrado en un soporte duradero que contenga la información mencionada en el art. 4, apdo. 1, salvo que ya haya facilitado esta información al consumidor en un soporte duradero antes de la celebración del contrato. En su caso, la confirmación del contrato también debe contener una confirmación del consentimiento y del conocimiento del consumidor conforme al art. 18, apdo. 1, núm. 11. Requisitos especiales para los contratos celebrados electrónicamente § 8 FAGG (1) Si un contrato a distancia celebrado electrónicamente —pero no exclusivamente por correo electrónico o por un medio de comunicación electrónico individual comparable— obliga al consumidor a realizar un pago, el empresario debe, inmediatamente antes de que el consumidor emita su declaración contractual, advertirle de forma clara y destacada de la información mencionada en el art. 4, apdo. 1, núms. 1, 4, 5, 14 y 15. (2) El empresario debe asegurarse de que, al efectuar el pedido, el consumidor confirme expresamente que el pedido conlleva una obligación de pago. Si el proceso de pedido requiere la activación de un botón o el accionamiento de una función similar, este botón o función debe estar etiquetado de forma legible y exclusivamente con las palabras «pedido con obligación de pago» o una formulación inequívoca del mismo color que advierta al consumidor de que el pedido conlleva una obligación de pago frente al empresario. Si el empresario no cumple las obligaciones de este apartado, el consumidor no queda vinculado por el contrato ni por su declaración contractual. (3) En los sitios web de comercio electrónico debe indicarse de forma clara y legible, a más tardar al inicio del proceso de pedido, si existen restricciones de entrega y qué medios de pago se aceptan. (4) Los apdos. 1 a 3 también se aplican a los contratos mencionados en el art. 1, apdo. 2, núm. 8. Las disposiciones del apdo. 2, frases segunda y tercera, también se aplican a los contratos mencionados en el art. 1, apdo. 2, núms. 2 y 3, siempre que se celebren del modo indicado en el apdo. 1. Definición ,,soporte durade ro”:Papel, memorias USB, CD-ROM, DVD, tarjetas de memoria y discos duros de ordenador, correos electrónicos que puedan almacenarse y reproducirse. Requisitos especiales para los contratos celebrados por teléfono § 9 FAGG (1) En el caso de llamadas a distancia con consumidores dirigidas a la celebración de un contrato a distancia, el empresario debe, al inicio de la conversación, revelar al consumidor su nombre o su razón social, en su caso el nombre de la persona por cuenta de la cual actúa, así como la finalidad comercial de la conversación. (2) En el caso de un contrato a distancia sobre un servicio negociado durante una llamada iniciada por el empresario, el consumidor solo queda vinculado cuando el empresario pone a disposición del consumidor una confirmación de su oferta contractual en un soporte duradero y el consumidor le transmite a continuación al empresario una declaración escrita de aceptación de esta oferta en un soporte duradero. VII. Derechos de desistimiento 1. Desistimiento del contrato de intermediación (encargo de intermediación en exclusiva, encargo de intermediación, contrato de intermediación con el interesado) en la celebración del contrato de intermediaciónPor venta a distancia o al celebrar el contrato de intermediación fuera de los locales comerciales del empresario (art. 11 FAGG) Están excluidos del ámbito de aplicación los contratos sobre * la constitución, la adquisición o la transmisión de la propiedad u otros derechos sobre bienes inmuebles (art. 1, apdo. 2, núm. 6, FAGG) * la construcción de nuevos edificios, obras de reforma considerables en edificios existentes o el alquiler de espacio habitable (art. 1, apdo. 2, núm. 7, FAGG); Derecho de desistimiento y plazo de desistimiento § 11 FAGG (1) El consumidor puede desistir de un contrato a distancia o de un contrato celebrado fuera del establecimiento dentro de 14 días sin necesidad de justificación. En los contratos de servicios, el plazo de desistimiento comienza el día de la celebración del contrato. Información omitida sobre el derecho de desistimiento § 12 FAGG (1) Si el empresario no ha cumplido su obligación de información conforme al art. 4, apdo. 1, núm. 8, el plazo de desistimiento previsto en el art. 11 se reduce en doce meses. (2) Si el empresario subsana la facilitación de la información dentro de los doce meses desde el día decisivo para el inicio del plazo, el plazo de desistimiento finaliza 14 días después del momento en que el consumidor recibe esta información. Ejercicio del derecho de desistimiento § 13 FAGG (1) La declaración de desistimiento no está sujeta a ninguna forma determinada. El consumidor puede utilizar para ello el formulario de desistimiento modelo. El plazo de desistimiento se cumple si la declaración de desistimiento se envía dentro del plazo. (2) El empresario también puede ofrecer al consumidor la posibilidad de cumplimentar y enviar electrónicamente, en el sitio web del empresario, el formulario de desistimiento modelo u otra declaración de desistimiento formulada de otro modo. Si el consumidor presenta una declaración de desistimiento de esta manera, el empresario debe transmitirle de inmediato una confirmación de la recepción de la declaración de desistimiento en un soporte duradero. Inicio de la ejecución del contrato antes de la expiración del plazo de desistimiento. Art. 10 FAGG Si un contrato a distancia o un contrato celebrado fuera del establecimiento tiene por objeto un servicio, el suministro de agua, gas o electricidad no ofrecido en un volumen limitado o en una cantidad determinada, o el suministro de calefacción urbana, y el consumidor desea que el empresario comience la ejecución del contrato antes de que expire el plazo de desistimiento conforme al art. 11, el empresario debe solicitar al consumidor que declare una solicitud expresa dirigida a esta ejecución anticipada del contrato —en el caso de un contrato celebrado fuera del establecimiento, en un soporte duradero—. Obligaciones del consumidor en caso de desistimiento de un contrato de servicios, suministros de energía y agua o contenidos digitales Art. 16 FAGG (1) Si el consumidor desiste, conforme al art. 11, apdo. 1, de un contrato de servicios o de los suministros de energía y agua mencionados en el art. 10, después de haber declarado una solicitud conforme al art. 10 y de que el empresario haya comenzado por ello la ejecución del contrato, debe pagar al empresario un importe que, en proporción al precio total acordado en el contrato, corresponda a las prestaciones realizadas por el empresario hasta el desistimiento. Si el precio total es excesivo, el importe proporcional a pagar se calcula sobre la base del valor de mercado de las prestaciones realizadas. (2) La obligación de pago proporcional conforme al apdo. 1 no existe si el empresario no ha cumplido su obligación de información conforme al art. 4, apdo. 1, núms. 8 y 10. Excepción al derecho de desistimiento Art. 18 FAGG (1) El consumidor no tiene derecho de desistimiento en los contratos a distancia o celebrados fuera del establecimiento sobre servicios cuando el empresario —sobre la base de una solicitud expresa del consumidor conforme al art. 10 y de una confirmación del consumidor de que conoce la pérdida del derecho de desistimiento en caso de ejecución completa del contrato— había comenzado la ejecución del servicio antes de que expirara el plazo de desistimiento conforme al art. 11 y el servicio se prestó posteriormente en su totalidad. 2. Desistimiento del negocio inmobiliario conforme al art. 30a KSchG Un mandante (cliente) que es un consumidor (art. 1 KSchG) puede, dentro de una semana, por escrito, sudesistimiento declarar, si, * presentó su declaración contractual el día de la primera visita del objeto del contrato, * su declaración se dirige a la adquisición de un derecho de arrendamiento (en particular un derecho de alquiler), de otro derecho de uso o disfrute, o de la propiedad, en concreto * de una vivienda, una casa unifamiliar o una finca apta para la construcción de una casa unifamiliar, y ello * debe servir para cubrir la necesidad urgente de vivienda del consumidor o de un familiar cercano. El plazo comienza a correr solo cuando el consumidor ha recibido una copia de la declaración contractual y una información sobre el desistimiento, es decir, o bien el día siguiente a la emisión de la declaración contractual o, si la copia junto con la información sobre el desistimiento se ha entregado más tarde, en ese momento posterior. El derecho de desistimiento se extingue en todo caso, a más tardar, un mes después del día de la primera visita. El acuerdo de arras, señal o de un anticipo antes de la expiración del plazo de desistimiento conforme al art. 30a KSchG es ineficaz. Una declaración de desistimiento dirigida al agente inmobiliario relativa a un negocio inmobiliario se aplica también a un contrato de intermediación celebrado en el marco de la declaración contractual. El envío de la declaración de desistimiento el último día del plazo (fecha del matasellos) es suficiente. Como declaración de desistimiento basta con enviar un documento que contenga una declaración contractual aunque sea de una sola parte, con un añadido que permita reconocer el rechazo del consumidor. 3. Derecho de desistimiento en las «ventas a domicilio» conforme al art. 3 KSchG Se aplica a los contratos que están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de contratos a distancia y fuera del establecimiento (FAGG). Un mandante (cliente) que es un consumidor (art. 1 KSchG) y que * ni presentó su declaración contractual en los locales comerciales del agente inmobiliario, * ni él mismo inició la relación comercial para la celebración del contrato con el agente inmobiliario , puede declarar su desistimiento hasta la celebración del contrato o, posteriormente, dentro de 14 días. El plazo comienza a correr solo cuando se ha entregado al consumidor un «documento» que contenga el nombre y la dirección del empresario, los datos necesarios para identificar el contrato, así como una información sobre el derecho de desistimiento, el plazo de desistimiento y el procedimiento para el ejercicio del derecho de desistimiento. A falta de información sobre el derecho de desistimiento, el consumidor tiene derecho al desistimiento durante un plazo de doce meses y 14 días desde la celebración del contrato. Si el empresario subsana la entrega del documento dentro de los doce meses desde el inicio del plazo, el plazo de desistimiento reducido finaliza 14 días después del momento en que el consumidor recibe el documento. La declaración de desistimiento no está sujeta a ninguna forma determinada. El plazo de desistimiento se cumple si la declaración de desistimiento se envía dentro del plazo. 4. El derecho de desistimiento en caso de no producirse circunstancias relevantes (art. 3a KSchG) El consumidor puede desistir por escrito de su oferta contractual o del contrato si * sin su intervención, * circunstancias relevantes, * que el empresario presentó como probables, * no se han producido o se han producido en una medida considerablemente menor. Las circunstancias relevantes son * la cooperación o el consentimiento necesarios de un tercero, * ventajas fiscales, * una subvención pública o la perspectiva de un crédito. El plazo de desistimiento es de una semana desde que el consumidor puede reconocer la no producción, siempre que haya sido informado por escrito sobre este derecho de desistimiento. No obstante, el derecho de desistimiento finaliza en todo caso un mes después del cumplimiento completo del contrato por ambas partes. Excepciones al derecho de desistimiento: Conocimiento o deber de conocer del consumidor sobre la no producción durante las negociaciones contractuales. Exclusión negociada individualmente del derecho de desistimiento (no cubrible mediante formulario). Adaptación razonable del contrato. 5. El derecho de desistimiento en el contrato de promotor inmobiliario conforme al art. 5 BTVG Con la Ley de contratos de promotor inmobiliario se crearon disposiciones de protección para los adquirentes de derechos sobre edificios, viviendas o locales comerciales aún por construir o por renovar a fondo. La ley solo se aplica a los contratos de promotor inmobiliario en los que pagos anticipados de más de 150 euros por metro cuadrado de superficie útil deban realizarse. El adquirente puede desistir de su declaración contractual, si el promotor no le ha comunicado por escrito lo siguiente al menos una semana antes de su emisión: 1. el contenido previsto del contrato; 2. el tenor previsto del acuerdo con la entidad de crédito (si debe cumplirse la obligación de garantía conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 2 (modelo de cuenta bloqueada)) 3. el tenor previsto del certificado conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 3, lit. c; (si debe cumplirse la obligación de garantía conforme al art. 7, apdo. 6, núm. 3 (modelo de solvencia en la vivienda de alquiler subvencionada)) 4. el tenor previsto de la garantía que debe expedírsele (si la obligación de garantía debe cumplirse por vía obligacional (art. 8) sin el nombramiento de un fiduciario (garantía, seguro)) 5. en su caso, el tenor previsto de la garantía adicional conforme al art. 9, apdo. 4 (si la obligación de garantía del promotor debe cumplirse mediante aseguramiento registral (art. 9 y art. 10) (plan de pagos A o B)). Salvo que el adquirente reciba por escrito, al menos una semana antes de la emisión de su declaración contractual, la información mencionada en los puntos 1-5 anteriores así como una información sobre el derecho de desistimiento, tiene derecho a desistir. El desistimiento puede declararse sin límite de tiempo antes de la celebración del contrato; después, el desistimiento debe declararse dentro de 14 días. El plazo de desistimiento comienza a correr con la recepción de la información, pero no antes de la celebración del contrato. No obstante, con independencia de la recepción de esta información, el derecho de desistimiento se extingue en todo caso a más tardar 6 semanas después de la celebración del contrato. Además, el adquirente puede desistir de su declaración contractual si una subvención a la vivienda tomada como base del contrato por las partes no se concede en su totalidad o en una medida considerable por razones no imputables a él. El desistimiento debe declararse dentro de 14 días. El plazo de desistimiento comienza tan pronto como el adquirente sea informado de la no concesión de la subvención a la vivienda y, simultáneamente o después, reciba una información por escrito sobre el derecho de desistimiento. No obstante, el derecho de desistimiento se extingue a más tardar 6 semanas después de la recepción de la información sobre la no concesión de la subvención a la vivienda. El adquirente puede declarar el desistimiento por escrito frente al promotor o al fiduciario. Una declaración de desistimiento dirigida al agente inmobiliario relativa a un negocio inmobiliario se aplica también a un contrato de intermediación celebrado en el marco de la declaración contractual.El envío de la declaración de desistimiento el último día del plazo (fecha del matasellos) es suficiente. Como declaración de desistimiento basta con enviar un documento que contenga una declaración contractual aunque sea de una sola parte, con un añadido que permita reconocer el rechazo del consumidor. |
